「奈良 坪単価」で検索してませんか?

2022.10.01

「奈良 坪単価」でハマる落とし穴

誰もが一度は通る、「坪単価」での比較…

巷には「坪単価比較サイト」が溢れていて、なんとなくそれをベースに検討するのが当然のことのようになっています。

🐭ホーム 坪65万
🐮工務店 坪80万
🐯ハウス 坪100万

今回は「🐭ハウスの方が安い」とは、ならないよという大事な話です。

凄いことを書いてるわけではなく、このテの話はいろんな人が気を付けよう!と言ってくれていますので、もし家を建てる際、「(ビルダー名) 坪単価 いくら」と検索をかけ予算基準としている人の中に「このブログで初めて知った❗」という人は、ぜひ気をつけてください⚠️

結論からいうと、坪単価は全くアテになりません。

なぜなら、坪単価という仕組み自体が破綻しているからです。

坪単価とは何か

これは壺

まずは坪のおさらい
1坪=約3.30579平米(㎡)=約2畳

坪は日本の古来の単位「尺貫法」を引き継いでいます。

いつも「ちなみに…」が出ますが、今回も🤭

なぜ「坪」って言うんだい。

起源は遡って奈良時代です。律令のはじめ、養老令によって「長さ30歩、幅12歩の広さを1段とする」という記載があります。

この1段=360歩 1歩=約1.8m

これを面積にすると、現在の1坪(約2畳)分。

この「1歩」を数える際、「ひとつほ、ふたつほ、みっつほ」と声に出していたものが、「ひとつぼ、ふたつぼ、みつぼ」と音変化し、「坪」の字があてられるようになったそうです。以上余談でした🚶

さて、本題です。

そもそも「坪単価」という言葉には正確な定義がありません。

定義があやふやなので、計算公式も自ずとあやふやになります。

一応、坪単価とは「建築費÷面積(坪)=坪単価」ですが
なんと、この公式の要素「建築費」「面積」の両方が、ハウスメーカーや工務店によって何を指すかが変わってきます。

具体的にいきましょう。

建築費」 2300万円 「建物面積」が35坪の場合

2300万÷35坪=65万円 これが坪単価です。

1坪あたり65万円の建築費という意味になります。

さて、ここで上述した問題点、「建築費」と「面積」の定義がビルダーで変わる例を示します。

まず「建築費」とは何を指すか。見積書に本体価格として記載されている中身に、何が含まれているのかは、ビルダーでバラバラなんです。

構造材や基礎はさすがに当然か…とは思いますが、正直もうその当然のラインが同業種でもわかりません(笑)

以前、とある大手メーカーから来られたお客さまの見積もりに、網戸が含まれていなかったというブログを書きました。

「網戸くらいの値段ならそんなに坪単価変わらないんだから、細かいこと言うなよ」

と、思われるかもしれませんが、こう考えてみてください。

「『網戸なんかは住む時に標準設備』というユーザーの当然の感覚が、初めから共有されていない」

或いは、

「ユーザーの『当然含まれているであろうという心理』を逆手にとった、坪単価を低く見せる戦略」

ということまで、同業者としては危惧されるところです。

それほどに、坪単価を出す際の計算は実に不透明なのです。

こういった手法に警鐘を鳴らす工務店は、全国でも増えてきました。

ちなみに「家 本体価格」と検索をかけるとこのような項目が上がっています。

  • ガス・水道などの配管工事
  • 電気工事費
  • インテリア工事
  • 外構工事費
  • 基礎補強工事
  • 地盤補強・地盤改良など造成工事費
  • 火災・地震保険や不動産取得税などの諸経費

「網戸はどこに入るのか」といえば、インテリア工事にカテゴライズされます。よね?普通は。

ですが、それは何度も言うようにビルダーの匙加減なのです。

上記以外に、国や公共団体への確認申請費用や地鎮祭など行事費用もあって、これらを建設費に「含む・含まない」も同様です。

これらを「含む」場合、上記の例でいけば
🐭ホーム2300万→2800万程度になり 2800÷35坪=80万が坪単価です。

🐭ホームが「含まない」65万 🐮工務店が「含む」80万

であれば、両者は同基準で計算し直すと坪単価が同じになります。

坪単価でいう面積とは

次に「面積」です。

「面積」には、「延床面積」と「施工面積」があります…

延床面積は住宅の床総面積のことで二階建てなら1階+2階分ですね。施工面積はこれにベランダ、ロフト、車庫、玄関ポーチなどをさらに含めます。いや、正確にはこれもどこまで含めるかは…

「いい加減にしてよ🥶!」

そうなんです。なので、皆さんでリテラシーを高めていきましょう。

「含む建設費」を面積で割る例でいきます。

🐭ホーム 2800万÷「施工面積」35坪=坪単価80万円
🐯ハウス 4000万÷「延床面積」40坪=坪単価100万円

これも、仮に🐯ハウスの基準を施工面積に合わせてみると

🐯ハウス施工面積50坪(延床40坪+施工10坪(ポーチ3坪+ベランダ2坪+車庫5坪)とすれば、

4000万÷50=80万が坪単価で、これまた同じとなります。

なので坪単価を低く見せるには、
「できるだけ費用を含まない建設費」÷「施工面積」で計算することです。

このように、基準を均せばわかることとして

・三社とも同程度の坪単価になることもある
・一社は飛び抜けて安く見える坪単価の計算方法だった

なんてことが見えてきます。

このようにルールのない価格表記を予算基準にしてしまうことは、ユーザーの皆様にとって大変危険です。「坪単価」はあくまで参考で、坪単価だけで計算しても予算内で家は建たないのです

…「そんなんちゃんと統一してよ!😱」

という話なんです。

いつから始まったのかこの変動自在のあやふやな坪単価基準、どの計算方法も「法的に間違いではない」という点が、一番問題なのです。

かの太閤秀吉も、戦国時代のあやふやな検地基準(各所バラバラの竿や升での年貢量決定)を全て調査・統一することで、今で言う公正な納税、延いては公正な商業発展に資する政策を執りました。

国が省エネ住宅を推進すること等はもちろん地球環境的には大切なのですが、不動産や家という「人生で一番大きな買い物をする≒多大な納税をする」国民への旗振り役として、せめて価格表示の基準ぐらいは法令化してほしいものです。

大事なのはやはり最終金額

ブログを書くにあたり、「家族の森 坪単価」と検索してみました。

どんな結果がでるのかドキドキ…

ポータルサイトやランキングサイトがやはり上位にきます。その中のいくつかを見ていると「家族の森は坪50万~」とでていました。

どこ情報か教えてください😱!

私たち家族の森は「価格透明性を担保するため+完全注文住宅」なので、坪単価がさまざまです。50~といえば計算方法によってはそうできるかもしれません。ですが平均50かと言えばそうではありません。

上述の通り、計算方法が各社不揃いの坪単価なので、家族の森の出した坪単価が公正なものかどうかがわからない。

これが正直なところであり、困っているところでもあります。もちろん意図して低く見せるようなことはしたくないので、安くなる計算式に則って坪単価〇〇です!と喧伝はしていません。

「結果として坪いくらになった」は計算できますが、平均坪単価を出すことがユーザー目線で混乱を生む要因になる(個別の坪単価事例が、これからの施主さま全てに適正ではないからです)ので、こちらから出すようなことは避けたいのです🥲

もし仮にこの坪〇〇万を打ち出し、それを目安に予算条件を考えられた場合、施主さまのこだわりを坪単価に合致させる・させないで折り合いをつけるのは不毛なのです。

もちろん予算観をもつために概算を提示することはビルダーの責任として必要ですが、「坪単価」というマジックを使うことで、肝心の最終総額からユーザーの目を逸らし、少しでも低価格に見せる手段の一環にとなってしまった手法には、乗らないようにしたいのです。

施主さまとの打ち合わせで大切なこと。

それは坪単価という無責任な基準などではなく、総予算の中で施主さまのこだわりの均衡点を探り、双方向コミュニケーションが必要な秤に乗せる。そして心を尽くして提案させていただくいうことです。

まとめ

坪単価の危険性、お分かりいただけましたでしょうか🌱このブログで紹介したように、奈良県とエリアに限らず坪単価「相場」や「平均」「ランキング」を調べても、不正確な数字を根拠することになるので、坪単価を入口にしたビルダー選びは避けましょう。

まずは自分たちが建てたい家のイメージ・雰囲気・こだわりに近いビルダーを数社に絞ってから、各社見積もりの中味を確認し、家づくりを進めていくことが大事だと思います。地価と合わせた最終見積もりが総予算と合わなければ、無理をしてそこで建てる必要が本当にあるのか、しっかり相談と確認を。

どのビルダーでも無料で相談会を実施しているので、わからないことはそこでご質問しましょう!


地震に強く、環境や人には優しい「快適さNo.1」の家を建てています。

最高ブランド材である奈良の『吉野材』を軸に据えた、上質で長持ちする住まい。

断熱だけでなく、遮熱と共に夏冬の快適さを約束する『ウレタン遮熱工法』、省エネでありながら静かで体にやさしい全館空調「F-CON・パッシブエアコン」を導入。

もちろん耐震等級3をクリアし、ZEHやHEAT20・G2基準といった次世代基準のSDGsに貢献する家を実現。

家族の森は伝統が支えてきた建材と最新技術を駆使しながら、「人が住む」ことに真摯な姿勢で家づくりをしています。

ぜひ一緒に、最高の住み心地を追求しましょう。

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